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Lo que nadie explica de la
burbuja inmobiliaria
por Víctor
Luis Álvarez
La aparición de la
burbuja inmobiliaria es
consecuencia de condiciones
económicas (objetivas) y
socioculturales (subjetivas).
Las condiciones subjetivas
no son económicas, son de origen
cultural, y proceden, de la
mentalidad que tenemos los
actuales españoles frente a la
propiedad de la vivienda. Esta
posición procede de los primeros
años sesenta, antes de esas
fechas la opción del alquiler
era la que estaba ampliamente
generalizada en las capas medias
y bajas de la sociedad española.
Esa mentalidad es la que impulsa
a los españoles de nivel bajo y
medio a la compra de una
vivienda en cuanto opinan que
tienen condiciones para ello,
esa compra está acompañada en
ocasiones con ribetes
compulsivos de autoengaño sobre
las propias posibilidades reales
de acceder a la propiedad
deseada.
Además el común de los españoles
cree, aunque ahora ya un poco
menos, en tópicos, como el de
que la vivienda «nunca baja»,
ignorando experiencias recientes
como la japonesa entre otras, y
por ello la vivienda era vista
como una inversión muy lucrativa
y financieramente segura.
En las causas o condiciones
objetivas de origen económico,
un factor determinante fueron
los bajos tipos de interés que
permitieron a la oferta subir
los precios hasta el nivel
máximo que la demanda pueda
abonar. Y este precio dependía
de que las hipotecas fuesen o no
accesibles, en muchas ocasiones
nadie se preguntaba el valor del
bien, si no por la cuantía de la
hipoteca y si podía afrontarla.
Cuando no existe un gran stock
de viviendas en venta, como
ocurría hace unos años, la
oferta de vivienda es
inelástica, ya que el plazo de
ejecución de las obras y
urbanizaciones es de varios años
por lo que la demanda se acumula
sin ser satisfecha.
En esas condiciones de oferta
rígida frente a una demanda en
aumento y bajos tipos de
interés, se disparan los
precios, según algún experto
bien documentado [1], se calcula
que por cada 1% de descenso de
los tipos de interés, la
vivienda incrementa su precio en
un 20%, lo que permite el
florecimiento de la especulación
y también del llamado «efecto
riqueza» que incide en el
incremento del consumo, como un
efecto colateral de la burbuja
inmobiliaria.
Esto acarrea un movimiento de
arrastre especulativo sobre toda
la cadena inmobiliaria desde el
suelo hasta las agencias de
compra-venta, esta situación es
alentada por los políticos y los
medios del sistema encantados de
que «España vaya bien» según
afirman ellos. ( Si los precios
de la vivienda suben es por que
la gente tiene dinero, Francisco
Álvarez Cascos dixit)
Mientras tanto toda la peor
fauna de los buitres ibéricos
está revoloteando sobre esta
especulación, desde los grandes
del «ladrillo», las
instituciones financieras y esos
buitres de segunda categoría
llamados coloquialmente «pasapiseros»
que se dedican a la especulación
«al por menor», a diferencia de
los grandes del «ladrillo» que
especulan con miles de millones.
En estas condiciones la
construcción de viviendas se
disparó hasta extremos nunca
vistos. Las instituciones
financieras ante la magnitud de
la inversión inmobiliaria que se
estaba efectuando en este país,
no fueron capaces de afrontar su
financiación con fondos propios
y buscaron liquidez externa, el
ahorro europeo vino a financiar
a los compradores españoles de
viviendas
¿Y las administraciones que
hicieron entonces?, se dejaron
llevar complacidas por la
situación general de sensación
de riqueza y consumo, hubiera
sido muy fácil poner coto al
disparate tomando ejemplos de
otros países como Alemania, u
Holanda, pero no interesaba,
opinaron que no era liberal, y
que era preciso dejar actuar al
mercado libremente. Eso si,
siempre dentro de los límites
que los políticos marcaban con
las recalificaciones del suelo.
Los políticos más honestos
vieron una ocasión para llenar
las arcas públicas y fueron
ciegos sobre la trascendencia
del problema que se podía
generar, los menos honestos lo
que vieron fue una gran ocasión
para llenarse los bolsillos en
compañía de los especuladores.
De esta forma no se hizo nada al
respecto y la burbuja creció y
creció, ahora ya nos encontramos
en un punto de no retorno, el
ahorro pasado y futuro de una
gran parte de la sociedad
española está invertido en unos
edificios, en ocasiones vacíos,
mediante unos créditos que han
dejado a España seca de
liquidez, y muy poco atractiva
para la captación de crédito
foráneo.
La crisis no es solo
inmobiliaria y energética, es
sistémica, la crisis de las
hipotecas “subprime” en EEUU es
de juguete frente a los tres
déficit: federal, comercial y
familiar que se acumulan en ese
mismo país, por ello se atisban
en el horizonte mundial fuertes
convulsiones precedentes de un
cambio de sistema.
Entonces si que vamos a sentir
en nuestro país la falta del
capital financiero que está
enterrado en el ladrillo
español, y que vamos a necesitar
para otras carencias
estructurales.
El estallido de la burbuja se
esta produciendo porque la
elevación de los tipos de
interés puso al descubierto la
sobrevaloración especulativa del
precio de las viviendas.
También se puede enunciar que la
oferta inmobiliaria es
inelástica o rígida hasta que el
stock de viviendas acumulado es
de tales dimensiones que la
vuelve elástica, incluso
plástica.
Por deformación profesional
usaré un símil de ingeniería, la
ley de Hooke, que nos dice que
cuando las tensiones son
suficientemente elevadas se
sobrepasa el límite elástico del
material y se llega a la zona de
fluencia, si la tensión persiste
se produce una deformación
plástica y el material se
destruye.
O sea, que revienta la burbuja
inmobiliaria y se destruye la
economía, que es lo que está
ocurriendo.
[1] Más información:
burbuja.info/inmobiliaria.
http://www.lademocracia.es/
Gentileza:: Antonio Marín
Segovia
[antoniomarinseg@orange.es]
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